Het online biedlogboek

Vanaf begin dit jaar is voor NVM makelaars het online biedlogboek verplicht geworden vanuit de nieuwe regelgeving. Het biedlogboek is ingevoerd om het biedproces op woningen transparanter te maken.

Hoe werkt het biedlogboek?

Het online biedlogboek is een overzicht waarin alle stappen van het verkoopproces worden geregistreerd. Hierin staat hoeveel en wanneer er op een woning is geboden. Tevens worden de voorbehouden hierin meegenomen, zoals een voorbehoud van financiering of een bouwkundige keuring. Ook de gewenste opleverdatum wordt geregistreerd. Persoonlijke boodschappen gericht aan de verkopers worden niet vrijgegeven voor de andere kandidaat-kopers, slechts alleen voor de verkopende partij. Om rekening te houden met de privacy voorwaarden staat alles anoniem vermeld en krijgen kandidaat- kopers een bieder ID. Kandidaat-kopers kunnen zelf hun bieding invoeren, maar de makelaar kan dit ook handmatig toevoegen aan het biedlogboek. In dit geval wordt er ook weergeven dat een makelaar dit namens hun klant heeft ingevoerd.

Het biedlogboek is alleen achteraf en op aanvraag in te zien voor mensen die zelf ook een bod hebben uitgebracht en natuurlijk voor de verkopers van de woning. Dit kan pas als de woning definitief verkocht is. Dit betekent dat de drie dagen bedenktijd na het tekenen van de koopovereenkomst zijn verstreken en de ontbindende voorwaarden verlopen zijn.

Waarom een biedlogboek?

De invoering van een biedlogboek is één van de maatregelen die de regering heeft voorgesteld om het aan- en verkoopproces transparanter te maken.

Een huis kopen gaat samen met een grote financiële uitgave en is misschien wel de belangrijkste aankoop van je leven. Kopers zijn afhankelijk van onder andere de makelaar voor het krijgen van informatie over het verloop van het koopproces. In de praktijk bleek dat er veel onduidelijkheid was over wat precies de regels zijn waar kopers, verkopers en makelaars zich aan moeten houden. Er zijn diverse meldingen geweest van consumenten over misstanden op de woningmarkt en vriendjespolitiek. De overspannen woningmarkt van de afgelopen jaren heeft tevens bijgedragen aan meer wantrouwen in de integriteit van het koopproces. 

Door het online biedlogboek moet het koopproces transparanter worden en het vertrouwen worden hersteld. Door het online biedlogboek kunnen kandidaat-kopers en verkopers achteraf precies zien welke biedingen op een huis zijn gedaan en kunnen zij het biedproces dus controleren, waarbij er meer zekerheid is dat het biedproces eerlijk verloopt. Ook de regels omtrent het verkoopproces zijn duidelijker. De ruimte om niet integer te handelen als makelaar bij de verkoop van een woning wordt door het online biedlogboek ontnomen.

Vijf voordelen van het online biedlogboek

• Kunnen zien hoe hoog de andere biedingen waren. Blijkt achteraf dat je veel te weinig of juist te veel hebt geboden dan het winnende bod, dan kun je bij biedingen bij andere woningen in het vervolg wat lager of juist hoger inzetten.
• Je hebt meer inzicht in de gunning van de verkoper. Het is fijn om te weten hoe andere kandidaat-kopers hebben geboden. Misschien was het winnende bod niet hoger dan dat van jou, maar had diegene betere voorwaarden. Ook hiermee kun je je biedingsstrategie een volgende keer aanscherpen.
• Meer zekerheid dat het biedproces eerlijk is verlopen. Doordat alle biedingen zijn vastgelegd, kan er niet geboden worden na de sluitingstermijn.
• Je kunt controleren of je alle biedingen hebt ontvangen. Dit is een voordeel voor verkopers. In het logboek staan alle biedingen die zijn gedaan. Je kunt zien of dit daadwerkelijk overeenkomst met de informatie die de makelaar heeft doorgegeven.
• Bij geschillen heb je een onafhankelijke informatiebron. Als er een geschil ontstaat met de aan- of verkopende partij, dan kan een transparant biedlogboek hier uitsluitsel bieden.

(Rijksoverheid, 2021) (Funda, 2022) (Eerlijkbieden B.V., 2023) (NVM, 2022) (NVM, 2023)