Alle eigenaren van een appartement zijn samen verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van het appartementencomplex. Dit wordt geregeld door middel van de VvE.
Wanneer je een appartement koopt, maak je ook gebruik van de algemene ruimtes van het gebouw, zoals de lift, de entree, het dak en de gevel. Je bent dan mede-eigenaar van het gebouw waarvan het appartement deel uitmaakt. Daarom zijn alle eigenaren binnen een appartementencomplex automatisch en verplicht lid van een Vereniging van Eigenaars (VvE). Deze collectieve vereniging zorgt voor het beheer, onderhoud en het verduurzamen van de gemeenschappelijke delen van het gebouw. De VvE heeft als doel het collectief beheren van gemeenschappelijke belangen, zoals een prettige en veilige woongemeenschap, het afsluiten van verzekeringen, het reguleren van het gebruik van de gemeenschappelijk voorzieningen en zoals benoemt het onderhoud en reparaties van het gebouw. De VvE beheert samen de pot met geld (het reservefonds) voor al het toekomstig onderhoud en reparaties.
Het grote voordeel van een VvE is dat de verantwoordelijkheid voor het beheer en onderhoud van het gebouw wordt gedeeld tussen alle eigenaren. Dit vermindert de individuele lasten en zorgt voor een eerlijke verdeling van kosten en verplichtingen. Door gezamenlijke besluitvorming en het uitvoeren van regelmatig onderhoud en renovaties, blijft het gebouw in goede staat, wat de waarde op de lange termijn ten goede komt.
De VvE heeft een eigen bestuur. Als er vragen zijn over het functioneren van de VvE of als je inzicht wil in de stukken, zoals de jaarrekening en begroting, kun je bij het bestuur terecht.
Alle leden van de vereniging van eigenaars moeten minimaal één keer per jaar samen komen op de vergadering van eigenaars. De voorzitter van de vergadering van eigenaars is meestal niet de bestuurder zelf, maar een appartementseigenaar. Tijdens deze vergadering worden belangrijke besluiten genomen over onder andere het beheer van de gemeenschappelijke ruimtes in het gebouw en wijzigingen in het huishoudelijk reglement. De meeste besluiten worden genomen op basis van het aantal stemmen. Tevens worden er tijdens de vergadering financiële zaken besproken, zoals bedragen bestemd voor onderhoud en verbeteringen van het gebouw en de bijdrage in de servicekosten.
De besluiten van de vergadering worden in de notulen vastgelegd en vervolgens door het bestuur ten uitvoer gebracht. Tijdens de vergadering presenteert het bestuur ook de jaarrekening en het jaarverslag. De kascommissie controleert of de jaarstukken aan de juiste vereisten voldoen en of ze kloppen en geeft hierover advies aan de VvE. De VvE beslist vervolgens of de stukken worden goedgekeurd.
Voordat een appartement wordt aangekocht, is het van belang om de VvE zorgvuldig te onderzoeken. De financiële gezondheid van de VvE is uitermate belangrijk. Het is raadzaam om je professioneel te laten begeleiden door een makelaar, die ervoor zorgt dat alle relevante informatie uit de stukken van de Vereniging van Eigenaren op een professionele manier wordt geïnterpreteerd. Hieronder staan enkele aspecten waar je op moet letten:
Als een VvE solide is, heeft deze voldoende geld in het reservefonds om toekomstig onderhoud en reparaties uit te voeren in het gebouw. Hiervoor is de VvE immers verantwoordelijk. Wanneer er niet voldoende geld beschikbaar is, kunnen er onverwachte extra bijdragen worden gevraagd aan de appartementseigenaren; dit leidt tot extra financiële lasten. Ook moet er gekeken worden naar de jaarrekeningen en begrotingen om inzicht te krijgen in de inkomsten, uitgaven en eventuele schulden. Er moet geïnformeerd worden naar eventuele achterstallige bijdragen van de eigenaren. Dit kan invloed hebben op de financiële stabiliteit van de vereniging.
Verder wordt er gekeken of er regelmatig onderhoud wordt uitgevoerd en er een begroting en Meerjaren Onderhoudsplan is opgesteld en of er gebreken of lopende reparaties zijn. Een goed onderhouden gebouw waarborgt niet alleen de kwaliteit en veiligheid, maar voorkomt ook dat je als eigenaar geconfronteerd wordt met onverwachte lasten.
Is er een externe beheerder, dan wordt gekeken naar de kwaliteit van de administratie. Controleer of er geschillen of juridische procedures zijn geweest waarbij de VvE betrokken was.
De besluitvorming binnen de VvE kan invloed hebben op het woongenot en vrijheid als appartementsbewoner. Het is daarom goed om de reglementen en de notulen van de vergaderingen door te nemen om inzicht te krijgen in de genomen beslissingen en eventuele beperkingen die van toepassing kunnen zijn. Hierdoor kun je beoordelen of de VvE in lijn ligt met jouw wensen en verwachtingen.
De VvE zorgt ook voor de verzekeringen van het appartementsgebouw. Daarom is het goed om te kijken naar de verzekeringsdekking van het gebouw en eventuele gemeenschappelijke eigendommen. Controleer hierbij of de verzekeringen up-to-date zijn en of ze voldoende dekking bieden.
Bronnen: (NVM, z.d.), (Rijksoverheid, 2023), (VvE belang, z.d.), (Vereniging Eigen Huis, z.d.).
Afbeelding: (Diethelm, 2022)